コラム

相続税対策のアパート建設に急ブレーキ。将来の時限爆弾になる可能性も

2018年02月06日(火)11時25分

具体的には地方から東京への人口シフトが進むことになるが、この動きは「東京」対「地方」という単純な図式にとどまらない。地方の中でも「地方中核都市」と「その他の地域」、東京の中でも「23区」と「郊外」といった具体に、一種のフラクタル(どのスケールで切り取って同じ形状が観察される幾何学上の概念。自己相似)になっている。

そうだとすると、地方都市の郊外に建設されたアパートの一部は、10年後、著しい賃貸需要の低下に直面する可能性が高い。つまり大量の空室が発生するわけだが、この問題は進行が緩やかであるため、多くの人が状況を認識するまでにかなりの時間がかかる。

最近、建設されたばかりのアパートは、募集をかければ、すぐに多くの入居者が集まってくるはずだ。現時点において人口減少はそれほど激しくないので、近隣にある築年数の古いアパートも、空室はほどなく埋まるだろう。だが、人口減少が本格化するのはこれからなので、10年後にはまったく違った環境になっている可能性が高い。

最初に異変が発生するのは築年数の古いアパートである。当初は1カ月で空室が埋まっていたところが、数ヶ月の募集期間を確保しないと空室が埋まらなくなる。だがこの時点でも、新築アパートの需要はそれなりに高く、古いアパートも最終的には空室が埋まるので、多くの所有者は異変に気付かない。

何らかの公的な支援が必要となる可能性も

やがて近隣の古いアパートの中に、いつまで経っても空室を埋められないところが出てくる。こうした状態がしばらく続き、やがて、以前は新築だったアパートにも空室化の波が押し寄せてくる。もし所有者に資金的な余裕があれば、リニューアルを行って、入居者をつなぎとめるということも可能だが、こうした資金的な余裕がなければ、状況は一気に悪化するだろう。

人口の減少が本格的に進んだ地域では、銀行が貸し付けた資金を回収できず、一部の物件は、いわゆる不良債権化する。バブル崩壊後、銀行各行は不良債権処理に苦しんだが、似たような状況に陥る地方銀行が出てくる可能性はゼロではないだろう。

当時は、その後の経済成長をアテにして、時間をかけて不良債権処理を進めるという手法が採用された。だが、人口減少による地域の衰退は不可逆的なものであり、景気回復を待つという手段は選択できない。その状態を放置すれば、地域金融機関の経営が危なくなり、金融システム不安の引き金を引いてしまう。

過剰に建設されたアパートがどの程度のインパクトをもたらすのか、現時点では何ともいえない。だが、憂慮すべき事態であることは間違いない。もし、銀行の基礎体力を超えるような事態となった場合には、何らかの支援策も必要となってくるだろう。

考えられるのは、公的資金を使って売るに売れない不動産を引き取り、これを流動化した上で、金融機関の損失処理を促すといったスキームである。人口減少がもたらすインパクトは想像以上に大きいことを考えると、こうした事態についても、ある程度、想定しておく必要がありそうだ。

プロフィール

加谷珪一

評論家。東北大学工学部卒業後、日経BP社に記者として入社。野村證券グループの投資ファンド運用会社に転じ、企業評価や投資業務を担当する。独立後は、中央省庁や政府系金融機関などに対するコンサルティング業務に従事。現在は金融、経済、ビジネス、ITなどの分野で執筆活動を行う。億単位の資産を運用する個人投資家でもある。
『お金持ちの教科書』 『大金持ちの教科書』(いずれもCCCメディアハウス)、『お金は「歴史」で儲けなさい』(朝日新聞出版)など著書多数。

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